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新NISAのスタート以降、「投資を始めたい」「資産形成を本格化したい」と考える方が増えています。
その中で、次の一手として関心を集めやすいのが不動産投資です。特に大手企業にお勤めの会社員や公務員、医師など、一定の信用力を持つ方にとっては、不動産投資ローンを活用した資産形成が選択肢に入るケースがあります。

ただ、不動産投資は「家賃収入が入るから安心」「ローンを組めるならやった方がいい」といった単純な話ではありません。
物件の見極め、家賃設定、立地、売却戦略など、成否を分ける要素が多く、誰にでも同じように向いているわけではないからです。

一期コンサルティングでは、不動産投資を“売るため”ではなく、あくまでライフプランの中の一つの選択肢として捉えています。その視点から見ると、不動産投資には「やってはいけない買い方」と「検討に値する考え方」がはっきりあります。

金利上昇でも不動産投資が注目される理由

一般的に、金利が上がると「ローンを使う投資は不利になるのでは」と思われがちです。
しかし、不動産投資の世界では、金利だけでなく、家賃や立地、物件の評価方法が重要になります。

投資用不動産は、居住用住宅とは違い、収益性を前提に見られます。
特に銀行が評価する際には、家賃収入や利回りを軸に考えられるため、家賃が大きく崩れない物件であれば、長期的に価格が大きく崩れにくいという考え方があります。

今の日本はインフレ傾向にあり、都市部では賃料が上がる可能性も意識されています。実際、東京や横浜(みなとみらい)のように需要が底堅いエリアでは、賃貸需要の継続が見込まれやすく、これが不動産投資への関心につながっています。

不動産投資は「信用を使える人」に有利な面がある

不動産投資の特徴は、自己資金だけでなく、金融機関からの借入を活用できる点にあります。
これは、NISAのような積立投資とは大きく異なるポイントです。

医師や公務員、大手企業勤務の方は、属性が評価されやすく、ローンを組める可能性があります。
つまり、自分の信用を使って資産形成を進められる余地があるということです。

もちろん、だからといって誰でもやるべきという話ではありません。
ただ、信用力がある方にとっては、それ自体が一つの“使える資産”とも言えます。使える、信用力がある方は利用するべきと言えます。現金を寝かせるだけでなく、信用を活用して資産を作る発想は、会社員・公務員ならではの戦い方でもあります。

良い不動産投資は“マイナスキャッシュフロー”という考え方も？

不動産投資というと、「毎月プラス収支になる物件が良い」と思われがちです。
しかし、むしろ当初は月々のキャッシュフローが少しマイナスの物件の方が、良い物件である可能性があるということはご存知でしょうか。

なぜかというと、東京や横浜などの人気エリアの良い物件は、利回りがそこまで高くなりにくいからです。
逆に、最初から高利回りで毎月のキャッシュフローが大きくプラスになる物件は、地方であったり、空室リスクが高かったり、家賃設定が強気すぎたりするケースもあります。

その場合、表面上の収支は良く見えても、空室が出た瞬間に苦しくなる可能性があります。
一方で、立地が良く、適正家賃で運用されている都市部物件であれば、月々は少し持ち出しがあったとしても、入居が安定し、将来的な売却も見込みやすいという考え方ができます。

この発想は、短期の収支だけを見るのではなく、6年から10年程度の中長期で資産全体をどう増やすかを見る視点です。

物件選びで最も重要なのは立地と適正家賃

不動産投資で失敗しないために重要なのは、まず物件選びです。
「適正家賃で募集できる物件か」「駅から徒歩10分以内の利便性があるか」という視点が重要です。

家賃が下がりにくい物件とは、単に新築で見栄えがいい物件ではありません。
むしろ、新築は購入時点の価格が高く、家賃設定も強気になりやすいため、将来的な価格下落や賃料調整のリスクを抱えやすい面があります。

そのため、検討対象としては中古、特に築浅すぎず古すぎない物件が現実的な選択肢になることがあります。
重要なのは、今の見た目や広告の見栄えではなく、その家賃で本当に継続的に入居がつくかどうかです。

居住用住宅と投資用不動産は分けて考えるべき

ここで大切なのは、居住用住宅と投資用不動産を混同しないことです。
居住用住宅は、自分や家族が住むためのものです。一方、投資用不動産は収益を得るためのものです。評価基準も、選び方も、出口戦略もまったく違います。

居住用で資産価値ばかりを追うと、暮らしに合わない物件選びになりやすくなります。
逆に、投資用なのに「自分が住みたいかどうか」で見てしまうと、収益性の判断を誤ります。

一期コンサルティングが重視しているのは、この違いを整理した上で、その人にとって何が最適かを考えることです。
住宅を持つことが目的なのか、資産形成を進めることが目的なのか。この目的が曖昧なままでは、どちらも中途半端になってしまいます。

まとめ｜不動産投資ローンは“第3のNISA”ではなく、信用を使う戦略として考える

不動産投資を、単純に「NISAの次にやるべき運用」と表現してしまうと、やや誤解を招く部分もあります。
ただ一方で、会社員や公務員など、信用力を活用できる立場の方にとって、不動産投資ローンが資産形成の有力な選択肢になるのは事実です。

重要なのは、表面的な利回りや節税等の営業トークに流されず、

• 立地
• 適正家賃
• 空室リスク
• 売却までの戦略
• 自分のライフプランとの整合性

を冷静に見ることです。

一期コンサルティングでは、不動産を売る立場ではなく、相談者の人生設計を軸に、不動産投資を含めた資産形成の選択肢を整理しています。
住宅購入と同じく、不動産投資も「組めるからやる」のではなく、「自分に合っているからやる」ことが大切です。

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【監修者情報】

[監修者名]　(株)一期コンサルティング　ファイナンシャルプランナー　船田勝太

[資格]　AFP（日本FP協会認定）/２級ファイナンシャルプランニング技能士/公的保険アドバイザー/住宅ロ－ンアドバイザー

[経歴]

2014年～東京海上日動火災保険(株)

2017年～(株)一期コンサルティング

[専門分野]　ライフプランニング/住宅資金相談/資産運用/保険相談

※ 注意
この記事は、一般的な情報を提供することを目的としており、特定の商品やサービスを推奨するものではありません。
個別の状況については、専門家にご相談ください。